Elle définit des règles en terme de mixité sociale et d’urbanisme (PLU). Elle instaure également un délai de rétractation pour l’acquéreur immobilier.

Mixité sociale imposée aux communes

La loi SRU impose notamment aux communes un minimum de 20% de logements sociaux. Les règles de mixité sociale en matière de construction immobilière étaient autrefois comprises dans la loi d’orientation de la ville (LOV). La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) rend ces règles beaucoup plus contraignantes. Les communes ne respectant pas le quota imposé se verront prélevées de manière importante pour chaque logement manquant.

Dans le cas où une commune refuse de se plier à la règle de solidarité et de renouvellement urbain, l’Etat pourra délivrer lui-même un permis de construire d’Etat autorisant la construction de logements sociaux sur la commune.

Le diagnostic SRU

L’obligation de diagnostic SRU s’applique à tout immeuble bâti depuis 15 ans ou plus et destiné à être divisé en lots de copropriété. Cette division pouvant être le résultat d’une succession, d’un achat partagé ou le sujet d’une vente à la découpe. Le but du diagnostic SRU ou diagnostic de mise en copropriété est d’informer les futurs copropriétaires de l’état du bâti et des principaux équipements de l’immeuble destiné à abriter la future copropriété afin qu’ils en aient pleine connaissance avant l’achat ou la mutation. Cet état permet notamment de pouvoir estimer l’étendue des éventuels travaux à prévoir et qui seront à la charge de la copropriété lorsque celle-ci sera créée.

Le déroulement du diagnostic de mise en copropriété (ou diagnostic SRU)

Le diagnostic technique SRU ou diagnostic de mise en copropriété est effectué par un diagnostiqueur immobilier attestant de la certification nationale qui dresse un état, réalisé sans démontage, de l’intégralité du clos et du couvert du bâti (murs, toitures, charpentes…), de ses réseaux (canalisations, écoulements, assainissement, adduction…) ainsi que de ses principaux éléments de sécurité et collectifs (chaudières, ascenseurs, garde-corps, rampes…).

A l’issue, le compte-rendu de diagnostic technique SRU ou diagnostic mise en copropriété doit être annexé aux documents de toute vente d’un lot de la copropriété avant leur signature. Une copie doit être conservée pendant 3 ans par le syndic qui devra pouvoir en transmettre un exemplaire à un futur copropriétaire en cas de mutation d’un lot.

L’absence de diagnostic SRU de mise en copropriété

L’absence de remise du compte-rendu du diagnostic technique SRU à un nouvel acquéreur dans les 3 ans suivant la division d’un immeuble de plus de 15 ans peut faire annuler la vente et engage la responsabilité du vendeur ou du mandataire de vente ayant dissimulé l’état véritable du bien vendu.

L’état de décence et de salubrité

La Loi SRU met également en place des critères d’habitabilité de tout logement loué. Le texte de loi décline une liste de critères auxquels tout bien immobilier destiné à l’usage d’habitation doit répondre. L’état des lieux SRU ou certificat d’habitabilité doit être effectué par un professionnel certifié qui compare le bien aux exigences des normes de surface et d’habitabilité définies en ANNEXE du Décret 2005-69 du 31 janvier 2005.

Cet état de décence et de salubrité est toujours requis avant l’attribution d’un prêt bonifié (PTZ) ainsi que pour l’attribution d’aides au logement (APF, ALF, ALS…).

Tout locataire ayant un doute sincère sur la salubrité ou la décence de son logement peut exiger de son bailleur que soit dressé un diagnostic SRU de décence et de salubrité.

Durée de validité d’un diagnostic SRU

La durée de validité d’un diagnostic SRU avant division ou d’un état de décence et de salubrité est de 3 ans.

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